Защита продавца недвижимости от иска о взыскании задатка в двойном размере

Покупатель перечислил миллион рублей, назвал его «задатком», а потом сам же предложил снизить цену сделки на тот же миллион. Продавец отказалась — и получила иск на 1 094 850 рублей в Мытищинский городской суд. Расскажу, как мы доказали, что переданная сумма не была задатком, договор не был заключён, а виновной стороной является сам истец. Решение устояло в апелляции, а с покупателя ещё и взыскали в пользу моей доверительницы 74 000 рублей судебных расходов.

Как ко мне обратился клиент

Ко мне обратилась Н.Б. — собственница загородной недвижимости, постоянно проживающая в Мытищах. В 2024 году она планировала продать жилой дом с земельным участком на побережье в Хостинском районе Сочи: ликвидный объект бизнес-класса в закрытом коттеджном посёлке, цена сделки — 38 000 000 рублей.

Покупатель нашёлся быстро. Стороны согласовали условия, оформили предварительный договор купли-продажи и обменялись им в электронной форме через мессенджер. Покупатель перевёл моей доверительнице 1 000 000 рублей, которые в договоре были поименованы «задатком». На бумаге — стандартная история. На практике — мина замедленного действия, которая взорвалась через две недели.

Что произошло на самом деле

Предварительный договор от 03.06.2024 предусматривал, что основной договор купли-продажи будет заключаться у нотариуса в Москве не позднее 20.06.2024. Цена — 38 миллионов рублей — была обозначена как «окончательная». Покупатель двумя платежами через ПАО «Сбербанк» 03 и 04 июня перечислил продавцу 1 000 000 рублей.

15 июня 2024 года ситуация поменялась. Со стороны покупателя в WhatsApp пришло «Дополнительное соглашение № 1» к предварительному договору. Суть соглашения была прямая: снизить цену сделки на 1 000 000 рублей. Переписку вела некая представительница со стороны истца — лицо, которое истец впоследствии будет настойчиво называть «своим представителем», хотя ни доверенности, ни агентского договора, ни любых иных подтверждений её полномочий в материалы дела так и не поступило. Более того, переписка фиксировалась с абонентом, использующим номер <номер второго абонента>, — номер, который, как утверждала моя доверительница, ей не принадлежит.

Моя доверительница на такое предложение не согласилась: цена сделки изменению не подлежала. 18 июня покупатель направил телеграмму с требованием явиться к нотариусу 20 июня в 10 часов утра. Н.Б. к нотариусу не пошла, направила покупателю уведомление о невозможности заключить договор на изменённых условиях и в тот же день, 20 июня 2024 года — до истечения срока на заключение основного договора, — вернула покупателю всю сумму в 1 000 000 рублей. Этим, как казалось, конфликт был исчерпан.

Через несколько месяцев покупатель подал иск в Мытищинский городской суд Московской области.

Что покупатель требовал в суде

Истец просил взыскать с моей доверительницы по предварительному договору купли-продажи недвижимости:

• 1 000 000 рублей — «двойную сумму задатка» по пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ;
• 45 901 рубль 64 копейки — проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 21 июня по 25 сентября 2024 года;
• проценты по статье 395 ГК РФ с 26 сентября 2024 года и до дня фактического исполнения решения суда;
• 25 459 рублей государственной пошлины;
• 23 489 рублей иных судебных расходов.

Итоговая «цена иска» — около 1 094 850 рублей плюс неопределённая сумма процентов, накапливавшихся вплоть до момента фактического исполнения. Для продавца недвижимости, который уже добровольно вернул полученный миллион, это была вторая итерация претензий — теперь оформленная как полноценное гражданское дело № 2-2145/2025.

Принимая дело, я выстроил защиту по трём независимым правовым линиям. Каждая из них в отдельности — самостоятельное основание для отказа в иске. Все три, в совокупности, не оставляли иску шансов даже теоретически.

Стратегия защиты: три линии, каждая из которых хоронила иск

Линия 1. Предварительный договор был ничтожен по форме

Первое, что я начал отрабатывать в возражениях, — это форма предварительного договора. По части 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Если форма основного договора не установлена законом — в письменной. И последствие нарушения этого правила прописано в той же норме без вариаций: предварительный договор ничтожен.

А что у нас по основному договору? Пункт 1.8 спорного предварительного договора сам же устанавливал: «договор купли-продажи недвижимого имущества будет подлежать нотариальному удостоверению». То есть стороны добровольно ввели для основной сделки нотариальную форму. Значит, по части 2 статьи 429 ГК РФ и по пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» — предварительный договор тоже должен был быть нотариально удостоверён. У нотариуса этот документ никто не оформлял. Уже одного этого достаточно, чтобы считать предварительный договор ничтожным с момента его «подписания».

Второй удар по форме — пункт 7.4 самого договора. Стороны прямо договорились о механизме «заключения в электронной форме»: каждая из сторон должна была подписать договор от руки, отсканировать или сфотографировать и направить другой стороне через электронную почту или мессенджеры. Подписали — обменялись сканами — договор заключён. Никаких «оферта–акцепт через факт переписки», никаких «молчаливое согласие». Только встречный обмен подписанными сканами.

Мы внимательно изучили материалы дела и установили: истец свой подписанный скан в адрес моей доверительницы так и не направил. Только текст договора. То есть процедура, прописанная в самом договоре, выполнена не была. Договор не заключён даже по тем «упрощённым» правилам, которые стороны для себя установили.

Эту позицию я подробно изложил в письменных возражениях по делу и поддерживал в каждом судебном заседании.

Линия 2. Деньги — это аванс, а не задаток

Даже если предположить, что договор каким-то чудом считался бы заключённым, есть ещё одна проблема — фундаментальная. По статье 380 ГК РФ задаток это денежная сумма, выдаваемая в счёт причитающихся по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Ключевое слово — «платежей». Задаток обеспечивает денежное обязательство.

А что обеспечивает предварительный договор? Не платёж, а обязательство заключить в будущем основной договор. Самостоятельных денежных обязательств между сторонами предварительный договор не порождает.

Эта позиция давно сформулирована высшей судебной инстанцией. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583 прямо указано: задаток не может обеспечивать предварительный договор, потому что у такого договора нет денежного обязательства, исполнение которого можно обеспечить. Это разъяснение применяется и судами общей юрисдикции, и до сих пор актуально.

К этому добавился ещё один пункт ГК — часть 2 статьи 380: соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме. Письменная форма не была соблюдена и здесь — по тем же основаниям, что и форма самого договора. А пункт 3 статьи 380 ГК РФ предельно ясен: при сомнениях в природе платежа, в частности при несоблюдении письменной формы, сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Аванс — это просто «деньги вперёд». При отказе от сделки аванс возвращается. Никаких «двойных сумм», никаких штрафов, никаких процентов за «удержание» аванса, который добровольно и в срок был возвращён.

Линия 3. Виновная сторона — сам истец

Третий аргумент я вытащил из тех же материалов, которые истец сам же и представил в суд. По части 2 статьи 381 ГК РФ работает простая логика: если в неисполнении договора виновата та сторона, которая дала задаток, — он остаётся у получателя. Если виновата та, что получила, — она платит вдвойне.

Кто здесь виновная сторона? Истец. Это именно от его имени (через ту же эту представительницу) 15 июня 2024 года поступило предложение снизить цену сделки на 1 000 000 рублей — притом что в пункте 7.3 договора стороны прямо зафиксировали, что сделка не является кабальной и заключена на экономически выгодных условиях. То есть основания для пересмотра цены не было: было желание истца переторговаться.

Любые рассуждения о «недобросовестности» моей доверительницы упирались в это обстоятельство: до 15 июня договор шёл по согласованному сценарию, и только инициатива истца о снижении цены создала условия, при которых сделка не могла быть исполнена на первоначальных условиях. По пункту 2 статьи 434.1 ГК РФ это и есть классическая недобросовестность при переговорах. Так что даже если бы все формальные условия были соблюдены и сумма квалифицировалась как задаток — он по закону остался бы у моей доверительницы. Однако она и его вернула. Истец пытался получить второй миллион «сверху» уже после того, как первый был добровольно отдан.

Слабое звено иска: переписка с неизвестно кем

Главным «доказательством» истца был протокол осмотра доказательств от 22.08.2024, в котором нотариус зафиксировал переписку через WhatsApp. С одной стороны переписки — некая представительница со стороны истца с номером <номер первого абонента>. С другой — абонент с номером <номер второго абонента>.

И здесь начинаются вопросы, которые в любом грамотно построенном процессе должны были разрушить такое доказательство.

• Кто такая представительница покупателя? В чьих интересах и на основании какого документа она действовала, ведя эту переписку? Истец не предоставил ни доверенности на её имя, ни агентского договора, ни даже простого письменного объяснения.
• Кому принадлежит номер <номер второго абонента>? Моя доверительница в суде прямо заявила, что этот номер ей не принадлежит. Истец мог бы запросить у оператора связи сведения о принадлежности — но не сделал этого ни в первой инстанции, ни в апелляции. Просто настаивал, что это её номер.

В судебном заседании представителю истца прямо предлагалось заявить ходатайство об истребовании сведений у операторов связи. Не заявил. Предлагалось представить доказательства полномочий этой представительницы — не представил. То есть юридически в материалах дела были две переписки двух неизвестных лиц, к сторонам спора отношения не имеющих. Использовать такую переписку как доказательство нельзя.

Это особенно важно с учётом статьи 60 ГПК РФ: обстоятельства, которые в силу закона должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться иными.

Решение Мытищинского городского суда: иск отклонён полностью

Гражданское дело № 2-2145/2025 было рассмотрено Мытищинским городским судом Московской области (судья Колесников Д.В.). Решение от 09 апреля 2025 года, мотивированное решение изготовлено 24 апреля 2025 года.

Суд согласился с защитой по всем линиям. По форме: «предварительный договор должен быть заключён в форме, установленной для основного договора, — подлежать нотариальному удостоверению. А поскольку требования части 2 статьи 429 ГК РФ соблюдены не были, то даже при условии предположения факта его подписания, такой предварительный договор ничтожен». По природе платежа: «спорный предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства одной из сторон… следовательно, уплаченная сумма является авансом». По вине: «при обозначенных обстоятельствах именно истец, давший задаток, является стороной ответственной за неисполнение договора».

Резолютивная часть решения: исковые требования о взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов — оставлены без удовлетворения.

Иск отклонён полностью. Все производные требования (проценты, расходы) суд также оставил без удовлетворения.

Апелляция: попытка истца переиграть позицию провалилась

Истец не согласился с решением и подал апелляционную жалобу в Московский областной суд. И именно в апелляционной жалобе появилось то, чего не было в первой инстанции: эту представительницу истец стал «настойчиво именовать представителем истца», как я указал в наших возражениях, — то есть фактически впервые попытался придать ей статус, которого она юридически в материалах дела не имела.

В возражениях на апелляционную жалобу я обратил внимание судебной коллегии на эту подмену понятий. По части 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Истец так и не доказал, что представительница покупателя действует от его имени, — поэтому называть её «представителем» в апелляции это не «уточнение», а попытка ввести суд в заблуждение относительно фактических обстоятельств дела.

Параллельно я закрыл и другие доводы апелляционной жалобы — о якобы необязательности нотариальной формы, о «возможности заключения договора через оферту-акцепт», о «недобросовестности» моей доверительницы. По каждому из этих доводов в возражениях были даны развёрнутые юридические ответы со ссылками на статьи 309, 401, 429, 431, 434 ГК РФ и пункт 24 Постановления Пленума ВС РФ № 49.

Апелляционное определение Московского областного суда от 23 июля 2025 года по делу № 33-26577/2025: решение Мытищинского городского суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Итог: что в результате получил клиент

По итогам двух инстанций моя доверительница:

• не заплатила истцу ни одного из заявленных 1 094 850 рублей (1 000 000 «двойного задатка» + 45 901,64 процентов + 25 459 госпошлины + 23 489 иных расходов);
• не была обязана уплачивать проценты по статье 395 ГК РФ, накопившиеся бы за весь период рассмотрения дела;
• сохранила за собой объект недвижимости — дом и земельный участок;
• избавилась от риска повторных претензий: вопрос исчерпан решением, вступившим в законную силу.

После того как решение вступило в силу, мы заявили о возмещении судебных расходов. Заявление было подано на сумму 131 000 рублей — это все фактически уплаченные доверительницей расходы по договору оказания юридических услуг от 28.01.2025: подготовка возражений, участие в заседаниях первой и апелляционной инстанций, подготовка отзыва на апелляционную жалобу, участие в судебном заседании по вопросу взыскания самих судебных расходов.

Определением Мытищинского городского суда от 02 декабря 2025 года (судья Сергеева Т.Ю.) с истца в пользу моей доверительницы было взыскано 74 000 рублей. Сумма меньше заявленной — суд применил принцип разумности по статье 100 ГПК РФ со ссылкой на Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2007 № 382-О-О и на методические рекомендации Совета Адвокатской палаты Московской области от 27.03.2024.

Если сложить экономию и взысканную с проигравшего истца компенсацию, реальный финансовый результат защиты для клиента — выше 1,16 миллиона рублей по сравнению со сценарием «согласиться с иском».

Что из этого дела стоит знать каждому продавцу недвижимости в Московской области

Это решение я разбираю с клиентами и коллегами как наглядный пример того, насколько хрупок «электронный» оборот недвижимости, если не соблюсти формальности. Несколько практических выводов, которые работают и в Мытищах, и по всей Московской области.

Первое. Если основной договор по соглашению сторон или по закону подлежит нотариальному удостоверению — предварительный договор по тому же объекту тоже должен быть нотариально удостоверён. Подписание через WhatsApp, обмен сканами по электронной почте, «договорились на словах» — это не работает. Часть 2 статьи 429 ГК РФ и пункт 24 Постановления Пленума ВС РФ № 49 однозначны: несоблюдение формы — ничтожность договора. Это может играть как против продавца, так и за него.

Второе. Терминология в договоре не определяет правовую природу платежа. Если документ называет сумму «задатком», но фактически не оформлено отдельное письменное соглашение о задатке, а сам договор не порождает денежного обязательства (что характерно для большинства предварительных договоров) — суд квалифицирует платёж как аванс, со всеми вытекающими: вернул — и закрыли вопрос. Это работает даже если в тексте 38 раз употребить слово «задаток».

Третье. Если контрагент инициирует пересмотр существенных условий уже подписанного договора — это нужно фиксировать. В моём деле инициатива покупателя о снижении цены на 1 миллион стала тем самым основанием, которое суд квалифицировал как нарушение со стороны истца. Если бы такой переписки не было, доказать вину покупателя было бы значительно сложнее.

Четвёртое. Возврат полученных от покупателя денег нужно делать своевременно и фиксировать. Моя доверительница вернула миллион 20 июня 2024 года — в последний день срока на заключение основного договора. Это сняло с неё риск иска о неосновательном обогащении и позволило в суде твёрдо стоять на позиции «спора по деньгам нет, спор только по квалификации».

Пятое. Любая «переписка через посредника» в спорах о недвижимости — это слабое доказательство. Если в материалах дела фигурирует «представитель», полномочия которого не подтверждены доверенностью или агентским договором, такая переписка не должна закладываться в основу решения. И в этом деле она в основу не легла.

Если у вас похожая ситуация

Я — юрист Антон Сергеевич Ковалёв, работаю с клиентами по гражданским спорам в Мытищах и Московской области. Специализация — споры по сделкам с недвижимостью: оспаривание договоров, защита продавцов и покупателей в судах общей юрисдикции, ведение дел в Мытищинском городском суде, Московском областном суде и апелляционных инстанциях.

Если вы столкнулись с требованием о взыскании задатка в двойном размере, спором по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества или иной похожей ситуацией — напишите или позвоните. Разберём вашу ситуацию по существу: оценю перспективы, объясню, какие линии защиты у вас есть, и расскажу, что можно сделать на досудебной стадии, чтобы не доводить до суда.